Подходы к оценке имущества. Основные подходы к оценке объектов недвижимости (затратный, доходный, сравнительный)

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчёте затрат на воспроизводство (или замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и стоимости земли.

Основа затратного подхода - принцип замещения, который гласит: "Осведомленный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему обойдётся приобретение земельного участка и строительство здания в приемлемые сроки."

Алгоритм (технология) оценки затратным подходом:

1) определение стоимости земельного участка, как незастроенного;

2) расчёт полной стоимости воспроизводства (ПСВ) или полной стоимости замещения (ПСЗ);

3) расчёт всех видов износа (физический, функциональный, внешний);

4) определение остаточной стоимости объекта недвижимости;

5) расчёт стоимости объекта как суммы остаточной стоимости улучшений (зданий, сооружений) и стоимости земельного участка.

Стоимость недвижимости = стоимость нового строительства + прибыль инвестора (застройщика) - сумма износа + стоимость земельного участка.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах на дату оценки с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов и того же качества работ.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость (затраты) нового объекта строительства в текущих ценах на дату оценки, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном.

Определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Методы расчёта полной стоимости воспроизводства.

Существует несколько методов определения ПСВ и ПСЗ:

2) метод сравнительной единицы;

3) метод количественного анализа (сметный метод);

4) метод разбивки на компоненты (поэлементный метод) и др.

Индексный метод. Представляет собой определение стоимости воспроизводства путём умножения его балансовой стоимости на определенный индекс. Используется для ранее возведённых объектов.

В отделах технической инвентаризации имеются данные по восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки: по жилью - 1984 г., а по зданиям, сооружениям предприятий - данные последней переоценки, которые делают предприятия.

Полученную по данным технической инвентаризации восстановительную стоимость необходимо актуализировать (привести к современному виду) через коэффициенты пересчёта восстановительной стоимости в цены момента оценки. Эти коэффициенты берутся из регионального информационно-аналитического бюллетеня РЦЦС (Региональные центры по ценообразованию в строительстве)"Индексы цен в строительстве", а также ежеквартальных сборников КО - ИНВЕСТ.

Сущность индекса цен на строительную продукцию можно выразить формулой:

И тек/баз = С тек / С баз, (1)

где С тек - стоимость строительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен;

С баз - то же в базисном уровне цен.

Метод сравнительной единицы применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям.

Предполагает расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) на основе стоимости 1 единицы площади, объема и т.д. типового сооружения:

ПСВ = В x V стр (S) x k, (2)

где В - сметная стоимость единицы измерения (1 куб. м., 1 кв. м, 1 посадочного места и т.д.) здания;

V стр (S) - строительный объем (площадь) здания;

K - поправочный коэффициент, учитывающий конструктивные решения здания, внутреннее оборудование, территориальный пояс, климатический район.

Данный метод предполагает расчёт стоимости строительства В - сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания. Это стоимость корректируется на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планирование, оборудование и т.д.) и умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем).

Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПВС - Укрупненные показатели восстановительной стоимости).

В 1970-1972 гг. отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР разработаны сборники УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов на 1 января 1972 г.

Всего разработано 37 сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства, в которых приведены значения стоимости 1 куб. м (1 кв. м) различных зданий и сооружений и поправочные коэффициенты.

В состав оценочных таблиц входят следующие показатели:

1) группа капитальности;

2) характеристика конструкций зданий и элементов их благоустройства;

3) стоимость единицы строительных работ за 1 куб. м (1 кв. м);

4) необходимые примечания, поправочные коэффициенты надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или иного вида благоустройства;

5) удельные стоимостные веса отдельных конструктивных элементов в процентах.

Этот метод широко применяется оценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий для старых зданий.

Для зданий и сооружений, построенных в последние годы с использованием новых строительных материалов, новых технологий при расчете полной восстановительной стоимости используют Справочник инженера-сметчика и оценщика объектов недвижимости "Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам УПБС-2001" под редакцией П.В. Горячкина и В.С. Башкатова.

Метод количественного анализа (сметный метод) представляет собой моделирование сметы строительства, при этом объект оценки рассматривается как вновь строящийся.

Этот метод требует детального подсчёта всех издержек на возведение установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топографическая съемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы.

Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчёт трудозатрат необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, а также прибыль застройщика. 3 метод наиболее точный, но и наиболее трудоёмкий. При его применении начинающие оценщики делают много ошибок, так как требуются углублённая теоретическая подготовка и значительный практический опыт, поэтому целесообразно привлекать квалифицированных сметчиков.

Метод разбивки на компоненты (поэлементный способ). Отличие данного метода от метода сравнительной единицы заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий, и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

В оценочной деятельности износ считается основным фактором для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной фактической стоимости.

На третьем этапе затратного подхода определяется величина накопленного износа зданий и сооружений. Термин "износ" в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам. Таким образом, под накопленным износом понимается уменьшение стоимости недвижимости в результате воздействия различных неблагоприятных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Виды износа представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Виды износа

Соответственно износ может быть трёх типов:

1. Физический износ - потеря или уменьшение стоимости объекта за счёт постепенной утраты изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

2. Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, так как расчет последней исключает функциональный износ.

Кроме того, функциональный износ также может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и крыши.

Критерий устранимого износа - дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление;

3. Внешний, или экономический износ, - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.

Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, больницам, школам и т.д.

Внешний износ в большинстве случаев неустраним.

Способ измерения внешнего износа: анализ рентных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания.

Физический и функциональный износ могут быть как устранимыми, так и неустранимыми, в то время как износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Для определения величины накопленного износа применяются следующие методы:

Метод сравнения продаж;

Метод срока жизни;

Метод разбивки и др.

При применении метода сравнения продаж : величина накопленного износа определяется как разница между восстановительной стоимостью и стоимостью зданий-аналогов на дату оценки.

Последовательность действий по методу сравнения продаж:

Выявление цен продаж объектов, сопоставимых с оцениваемым;

Разнесение общей стоимости сопоставимых продаж между объектом недвижимости и земельным участком;

Расчет стоимости воспроизводства сопоставимого объекта недвижности;

Определение величины износа путем вычитания из стоимости воспроизводства величины рыночной стоимости, приходящейся на объект недвижимости;

Расчет износа в процентном отношении;

Определение среднего, сложившегося на рынке совокупного износа, сопоставимого с оцениваемым объектом, путем расчета средневзвешенного показателя.

Метод срока жизни основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика. При применении метода экономической жизни накопленный износ вычисляется как доля восстановительной стоимости, определяемая отношением эффективного возраста к сроку экономической жизни. Данное положение отражено в формуле:

НИ / ПСВ = ЭВ / СЭЖ = ЭВ / (ЭВ+ОСЭЖ), (3)

СЭЖ - срок экономической жизни объекта.

Срок экономической жизни объекта недвижимости (СЭЖ) - это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль в этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Эффективный возраст (ЭВ) - это возраст, основанный на оценке внешнего вида и технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст соответствует фактическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составляет 15 лет.

Оставшийся срок экономической жизни здания (ОСЭЖ) - это период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменение инвестиционной активности в данной отрасли экономики может существенно снизить срок экономической жизни объекта.

Срок физической жизни объекта - это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится. В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли рабе ты по ремонту, модернизации или переоборудованию, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста. Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в Эксплуатация До даты оценки.

Модифицированный метод экономической жизни является более точным, однако не учитывает потери стоимости за счет износа короткоживущих элементов, а учитывает устранимый физический и функциональный износ. При применении этого метода сначала определяют стоимость всех устранимых позиций физического и функционального износа, а затем эта величина вычитается из восстановительной стоимости.

Устранимый износ принимается равным затратам (ремонту) на его устранение, а неустранимый износ принимается равным отношению эффективного возраста объекта к его сроку экономической жизни, умноженному на стоимость строительства нового объекта уменьшенную на величину устранимого износа:

НИ = И устр + (ЭВ/СЭЖ) X (ПСВ - И устр), (4)

где НИ - накопленный износ объекта недвижимости;

ПСВ - полная стоимость воспроизводства объекта;

ЭВ - эффективный возраст объекта недвижимости;

СЭЖ - срок экономической жизни объекта;

И устр - устранимый износ.

Метод разбивки определяет отдельно величину каждой составляющей накопленного износа, к которым относят:

исправимый физический износ (отложенный ремонт);

неисправимый физический износ;

исправимый функциональный износ;

неисправимый функциональный износ;

внешний (экономический) износ.

Исправимый физический износ имеет место за счет плохой эксплуатации (поэтому его называют отложенным ремонтом). Считается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики здания. Величина отложенного ремонта определяется, исходя из затрат на восстановление нормальных эксплуатационных характеристик здания или сооружения. При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.

Базой для расчета отложенного ремонта, как потери стоимости нового строительства, являются степень и объем повреждений. При этом измерение степени повреждения в процентах от стоимости создания нового элемента выполняется путем сопоставления фактических признаков повреждений с перечнем, содержащимся в соответствующих нормативных документах.

При определении отложенного ремонта, как суммы ремонтно-строительных работ по устранению повреждений, следует учитывать весь комплекс работ, которые необходимо выполнить на дату оценки с применением действующих сметных нормативов для ремонтно-строительных работ.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически не целесообразно. Неисправимый физический износ определяется на базе разности между полной восстановительной или заменяющей стоимостью и суммой исправимого физического износа. Для целей расчета элементы сооружения, имеющие неисправимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего здания или сооружения (фундамент, не сущие стены, капитальные перекрытия и т.д.). Короткоживущие элемента имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все здание, поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая замена.

Нормативные сроки эксплуатации зданий и сооружений принимаются в соответствии с рекомендациями по периодичности планово-предупредительного ремонта. Для короткоживущих элементов, в зависимости от неблагоприятны условий эксплуатации, эти сроки могут быть уменьшены до 30 %.

Величина неисправимого физического износа в короткоживущих элементах определяется как разность между полной восстановительной или заменяющей стоимостью элемента и суммой исправимого физического износа элемент; умноженная на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

Величина неисправимого физического износа в долгоживущих элемента рассчитывается как отношение действительного возраста к общей физической жизни, умноженное на остаточную восстановительную или заменяющую стоимость долгоживущих элементов.

Исправимый функциональный износ вызывается:

недостатками, требующими добавления элементов;

недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

"сверхулучшениями".

Недостатки, требующие добавления элементов, вызываются отсутствие тех элементов в существующем сооружении, без которых сооружение не может соответствовать современным рыночным стандартам. Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления элементов, является разница между стоимостью устройства требуемых элементов на момент оценки и стоимостью устройства этих же элементов, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, вызывают наличием элементов в существующем объекте, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Исправимый функциональный износ за счёт позиций, требующих замены или модернизации элементов, измеряется как восстановительная стоимость существующих элементов минус относящийся к ним физический износ, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость устройства новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется на базе утилизационной стоимости.

К "сверхулучшениям" относят характеристики и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Исправимый функциональный износ за счёт наличия "сверхулучшений" измеряется как текущая восстановительная стоимость элементов "сверхулучшений", минус относящийся к ним физический износ, плюс стоимость их демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Если в затратном подходе используется заменяющая стоимость, то при определении исправимого функционального износа "сверхулучшения" отсутствуют, следовательно, и нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. При этом стоимость исправления "сверхулучшений" необходимо учитывать.

Неисправимый функциональный износ вызывается:

Недостатками за счет позиций, не включённых в восстановительную заменяющую стоимость, но которые должны быть в соответствии с современными стандартами;

Недостатками за счет позиций, включённых в восстановительную или зияющую стоимость, но которых в соответствии с современными рыночными стандартами быть не должно;

- "сверхулучшениями".

Расчёт неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.

Неисправимый функциональный износ за счёт позиций, не включённых в восстановительную стоимость, измеряется как чистая потеря дохода, относятся к этим позициям, капитализированная с применением коэффициента капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Неисправимый функциональный износ за счёт позиций, которые включены в восстановительную стоимость, но которых быть не должно, измеряется текущая восстановительная или заменяющая стоимость, минус относящийся к ним физический износ, минус настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции.

Последовательность расчета неисправимого функционального износа за счёт "сверхулучшений" определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как восстановительная стоимость элементов "сверхулучшения", минус их физический износ, плюс настоящая стоимость издержек владельца, связанных с наличием "сверхулучшений", минус любая добавленная стоимость. При этом, к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и другие дополнительные платежи, связанные с наличием "сверхулучшения".

Заменяющая стоимость не учитывает стоимость строительства "сверхулучшений", поэтому не учитывается и их физический износ. Тем не менее, такие пункты, как дополнительные налоги, страховка, коммунальные платежи, должны быть учтены.

Для определения величины внешнего (экономического) износа применяются два метода:

Метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

Метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

Использование капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей недвижимости за счёт внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется с применением коэффициента капитализации для зданий.

Общая величина накопленного износа здания или сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.

Оценка стоимости земельного участка.

В условиях становления и развития рынка земли актуальным становится вопрос оценки рыночной стоимости земельных участков, которая определяется при проведении индивидуальной оценки в рамках затратного подхода к оценке недвижимости.

Индивидуальная оценка проводится по заказу заинтересованного лица (собственника участка, потенциального покупателя, инвестора, кредитора, страховщика и т.п.) наиболее оптимальным для конкретного случая способом. Эта оценка очень специфична и может существенно отличаться от результатов кадастровой оценки.

В настоящее время процедура индивидуальной оценки земельного участка регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и "Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р.

Оценка, согласно методическим рекомендациям, - совокупность упорядоченных (регламентированных) действий оценщика, включающая сбор и анализ исходных данных, применимости всей совокупности подходов и методов оценки для конкретного объекта, серию расчетов и экспертиз результатов для получения заключения о стоимости земельного участка.

Цель оценки земли - это заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте на дату оценки в соответствии с ее назначением. Назначение оценки земли - проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком. Назначение оценки - это цель заказчика.

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в индивидуальной оценке земельного участка:

Купля-продажа, обмен земли, дарение;

Передача земли в аренду;

Оценка земли для целей освоения и развития (застройки, модернизации и т.д.);

Оценка земли для целей потребления ее истощимых ресурсов;

Ипотечное кредитование - оценка земли для использования ее в качестве обеспечения кредитных обязательств;

Страхование - оценка факторов разрушающего воздействия с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости земли (подтопление территории, экологическое загрязнение и др.);

Налогообложение - расчет величин поимущественного налога по соответствующим методикам и нормативам;

Конфискация - в этом случае и тот, у кого конфискуют, и тот, кто конфискует, должны получить реальные данные о стоимости земельного участка для ведения переговоров или представления в суд;

Оценка бизнеса - оценка земельного участка, находящегося в составе имущественного комплекса;

Акционирование - этот процесс следует рассматривать как продажу земельного участка (или его части) акционером;

Слияние, разделение имущества, частью которого является оцениваемый земельный участок;

Внесение земельного участка в уставный капитал вновь создаваемого или реорганизуемого предприятия;

Инвестирование;

Внесение права пользования землей в уставный капитал предприятия;

Определение ущерба, нанесенного землепользователям в результате изъятия земель для государственных или муниципальных нужд;

Другие цели, не противоречащие действующим законодательным и нормативным требованиям.

Этот перечень не является исчерпывающим, но, тем не менее, дает представление о существенном возрастании значения результатов оценки земель и расширении области их применения.

В зависимости от назначения оценки земельного участка, оценщиком определяется соответствующий вид стоимости и выбирается инструмент, с помощью которого эта стоимость будет определяться, то есть тот или иной подход к оценке объекта.

Таким образом, методической основой индивидуальной оценки земельных участков являются "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков", в соответствии с которыми оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный, доходный подходы к оценке (или обосновать отказ от использования). В рамках каждого из подходов предложены конкретные методы оценки.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты метод остатка, метод предполагаемого использования.

Затратный подход не применяется при оценке свободного от улучшений земельного участка, так как на создание земли не требовалось никаких затрат. Но элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения при оценке застроенного земельного участка.

Каждый из перечисленных подходов и методов имеет свои достоинства и недостатки, область применения. Применение того или иного метода зависит от специфики объекта оценки, объёма и достоверности исходной информации и иных факторов.

Среди методов сравнительного подхода к оценке в практической деятельности наиболее часто используется метод сравнения продаж: (при условии развитости рынка земли). В случае применения данного метода эксперт-оценщик сначала выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому объекту по совокупности множества показателей, включая цех вое использование, собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). В дальнейшем информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в цены на объекты-аналоги вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых объектов.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах аналогичных объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод выделения применяется при оценке застроенных земельных учеников. Рыночная стоимость участка земли определяется путём вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения существующих улучшений земельного участка. При этом рыночная стоимость единого объекта недвижимости определяется методом сравнения продаж.

Метод распределения основан на принципе баланса или вклада, который утверждает, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Применяется при оценке застроенных земельных участков. Рыночная стоимость земельного участка определяется путём умножения рыночной стоимости единого объекта движимости (БОН) на наиболее вероятную долю земельного участка в рыночной стоимости БОН. При этом рыночная стоимость БОН определяется мете сравнения продаж. Данный метод не даёт точного значения рыночной стоимости, но он может применяться для приближённой оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли. Для применения метода необходима достоверная статистика по пропорциональному соотношению земли и улучшений для конкретного типа собственности на местном рынке. Следовательно, если в регионе расположения объекта оценки не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и определить типичные соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости в этих регионах, а затем применить это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе.

В основе метода капитализации земельной ренты лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка стоимости земельного участка данным методом осуществляется путем преобразования денежного дохода от использования земельного участка в текущую стоимость с помощью коэффициента капитализации. Коэффициент (ставка) капитализации определяется по данным рынка о чистом операционном доходе и стоимости ряда сопоставимых земельных участков.

Стоимость земельного участка (Р зем) определяется по формуле:

P зем = ЧОД зем / КК зем, (5)

где ЧОД зем - чистый операционный доход от земли за год;

КК зем - коэффициент (ставка) капитализации для земли.

Метод остатка на практике используется для оценки стоимости земельного участка в тех случаях, когда известны стоимость улучшений, а также требования к определенной величине доходности земли и улучшений.

Техника остатка для земли основывается на применении двух подходов - затратного и доходного. Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время, как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна. Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

Определение величины ставки дисконтирования, соответствующе уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

Технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

Обоснование необходимости обновления действующего объекта;

Оценка зданий специального назначения;

При оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;

Анализ эффективности использования земли;

Решение задач страхования объекта;

Решение задач налогообложения;

При согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Шестакова Е. В. , эксперт ООО «Аудиторской фирмы «БИЗНЕС-СТУДИО »

Долгое время каких-либо обязательных требований к проведению оценки объектов недвижимости не существовало. Каждый оценщик имел фактически собственные суждения и использовал те методы в оценке недвижимости, которые ему ближе. Однако недавно Минэкономразвития России в приказе от 25.09.2014 N 611 установило Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Общие подходы к оценке объектов недвижимости

В соответствии со ст. 5 Закона РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» «к объектам оценки относятся право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества», т.е. цель оценки, прежде всего - определение стоимости права. Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, что имущество реализуется на рынке, поэтому должна оцениваться, прежде всего, имущества. Конечно, бывает, что оценщики производят оценку специальной стоимости или иную оценку. Однако чаще всего необходимо оценить именно рыночную стоимость.

Рыночная стоимость - Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражается какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Общие подходы к оценке объектов недвижимости были определены еще в 2007 году в приказе Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

При проведении оценки должны быть описаны:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Также при проведении оценки проводится анализ наилучшего использования объекта недвижимости. На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:

быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

В части оценки недвижимости очень важно, что данный стандарт закрепляет те подходы, которые должен использовать оценщик при осуществлении оценки.

Таблица

Подходы к оценке объектов недвижимости

Подход	описание
Доходный подход	совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки
Сравнительный подход	совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость
Затратный подход	совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки

Важно, что если оценщик не использует какой-либо подход в оценке, он должен обосновать это.

Также в отчете оценки должны содержаться сравнения стоимости, определенной с помощью различных подходов.

В оценке недвижимости очень важно использовать затратный подход.

При использовании затратного подхода важно рассчитать в действительных ценах затраты на воссоздание аналогичного объекта. Также важно учитывать, что стоимость нового строительства кроме прямых издержек включает в себя прибыль предпринимателя. Прибыль предпринимателя (ПП) - это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является, в основном, функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.

Стоимость равна: стоимость нового строительства + прибыль предпринимателя

1 331 712+239 708=1 571 420 руб.

Определение величины физического износа

Таблица

Конструктив-ные элементы	Удельный вес конструк-тивных эле-ментов к стоимости здания, %	Ценностный коэффициент (учитывает наличие либо отсутствие элементов здания)	Удельный вес с учетом ценностного коэффициента, %	Удельный вес конструктив-ных элементов к стоимости здания, руб.	Степень износа элементов установлен-ная при обследова-нии, %	Средневз-вешенный процент износа, руб.
Фундаменты
Стены и перегородки
Перекрытия
Отделочные работы
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
Прочие работы
ИТОГО:				1 571 420

Стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа:

Функциональный износ:

В целом оцениваемый объект отвечает требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости данного типа, что позволяет говорить об отсутствии функционального износа.

Экономический износ :

Факторов обуславливающих наличие экономического износа не выявлено.

Стоимость встроенного нежилого помещения, определенная затратным подходом, составляет (округленно):

1 285 422 руб.

Один миллион двести восемьдесят пять тысяч четыреста двадцать один рубль

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме рентного дохода от эксплуатации и дохода от продажи недвижимости в конце периода владения. Доходный метод включает в себя два основных приема - технику прямой капитализации и технику дисконтирования.

Определение рыночной стоимости нежилого помещения площадью 42,3 кв.м доходным подходом.

Таблица расчета стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков

Технико-экономические показатели объекта, наименование платежей и применяемых величин	Годы					Расчет стоимости объекта на конец периода
Площадь, кв.м.
Вероятная арендная ставка в год, руб.
Потенциальный валовой доход, руб.
Коэффициент загрузки
Действительный валовой доход (ВД), руб.
Расходы на управление, руб.
Налоги (2,2% ВС), руб.
Капрезервы (30% ПВС), руб.
Страховка (0,4% ВС), руб.
Эксплуатационные расходы всего, руб.
Чистый экономический доход, руб.
Ставка капитализации
Стоимость имущества в конце периода, руб.
Денежный поток, руб.
Ставка дисконтирования
Коэффициент дисконтирования
Компоненты чистой текущей стоимости, руб.
Чистая текущая стоимость объекта, руб.	1 084 000

Таким образом, стоимость объекта, определенная по доходному подходу, составляет (округленно): 1 084 000 руб.

В рамках сравнительного подхода применялся метод сравнения продаж. При применении этого метода стоимость Объекта оценки определяется сравнением цены продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Для определения окончательного результата рыночной стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта находим его средневзвешенное значение, при этом результату, полученному с меньшими корректировками, присваиваем наибольший вес.

Таблица

Объект	Количество не введенных поправок		Удельный вес в общем количестве не введенных поправок		Скорректи-рованная цена 1 кв.м., руб.	Вклад в средне-взвешенную стоимость, руб.
Объект-аналог №1
Объект-аналог №2
Объект-аналог №3
Объект-аналог №4

Таким образом, средневзвешенная величина рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади оцениваемого Объекта составляет: 31 701 руб.

Тpидцать одна тысяча семьсот один рубль

Стоимость Объекта, определенная по рыночному подходу, составляет (округленно): 1 347 000 руб.

Один миллион триста сорок семь тысяч рублей

В зависимости от объема и достоверности информации, использованной в рамках каждого из подходов, результаты этих подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга.

Выбор итоговой величины стоимости происходит на основе нескольких промежуточных результатов. Для определения итоговой оценки стоимости, как правило, используется метод средневзвешенной, в соответствии, с которым результату каждого из подходов присваивается весовой коэффициент.

С учетом трех подходов стоимость объекта составляет:

1 285 422 + 1 084 000 + 1 347 000 = 3 716 422 рублей

Средний показатель равен: 1 238 807 рублей

При использовании подходов к оценке важно учитывать следующие рекомендации.

Затратный подход

Необходимо учитывать стоимость затрат на восстановление полной стоимости объекта недвижимости, при это цены должны быть актуальными, с учетом поправочных коэффициентов.

При использовании затратного подхода важно учитывать износ зданий и строений.

Доходный подход

В использовании доходного подхода в оценке недвижимости важно использовать ставку дисконтирования с учетом реального дохода, часто при осуществлении оценки используются завышенные показатели ставки дисконтирования, в результате чего стоимость оценки является завышенной.

Сравнительный подход

В сравнительном подходе важно использовать как можно больше вариантов-аналогов, конечно, речь не идет о десятках вариантов, но использование двух или трех вариантов не даст положительного эффекта при оценке сравнительным подходов. Во-вторых, аналоги должны быть схожи, то есть расположены в одном и том же районе, иметь такие же характеристики дома, здания, сооружения, быть расположены в таком же удалении от метро или транспортных узлов. В противном случае, необходимо будет учитывать поправочные коэффициенты.

Важно также учитывать новые требования к проведению оценки объектов недвижимости.

Новые требования к оценке объектов недвижимости

Перечислим данные требования.

Во-первых, оценщик в обязательном порядке должен осмотреть объект оценки. . В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Во-вторых, совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка.

Вместе с тем, важно помнить, что незаконные постройки могут быть снесены с учетом требований законодательства. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (статья 222 ГК РФ). В определении Конституционного Суда РФ от 24.06.2014 N 1369-О сказано, что обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за правонарушение, как это предусмотрено ст. 222 ГК РФ. Аналогичный вывод сделан в определении Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 147-О-О, суд указал, что обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Однако эта особенность фактически не учитывается в новом стандарте оценки объектов недвижимости.

В-третьих, стандарт закрепляет дополнительные сведения, которые необходимо указать в описании объекта недвижимости.

В описании должны быть указаны:

Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

В-четвертых, установлены требования к анализу рынка при проведении оценки.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Ранее требования к последовательности такого анализа отсутствовали. Поэтому если анализ проводится не в установленной последовательности, то необходимо указать причины соответствующих расхождений.

В-пятых, установлены требования к анализу наиболее эффективного использования.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования и ранее присутствовал в отчетах оценщиков, однако теперь требования к такому отчету установлены более конкретно.

Шестой особенностью является установление требований к сравнительному подходу.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Все данные критерии должны совпадать при оценке объектов-аналогов.

Седьмая особенность связана с доходным подходом в оценке.

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Восьмой особенностью является установление требований к затратному подходу.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

Данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

Данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

Сметных расчетов;

Информации о рыночных ценах на строительные материалы;

Других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Таким образом, определены более конкретные требования к оценке недвижимости.

В заключение нужно отметить, что и оценщикам и клиентам нужно учитывать как ранее установленные подходы в оценке, так и новые требования, предъявляемые к оценке недвижимости. Например, нельзя произвольно взять затраты на создание объектов капитального строительства, нужно обосновать такие данные либо сметами, либо информацией в строительных контрактах. Определены четкие критерии использования и доходного и сравнительного подходов. А это означает, что и клиенты должны более требовательно относиться к отчетам и оценщики максимально учитывать новый стандарт. Кроме того, важно, что судебная практика тоже может поменяться с учетом новых обязательных требований к оценке. Поэтому если какие-то требования не учтены, то имеется вариант признания отчета недействительным.

Когда требуется совершить сделку с недвижимостью, необходима оценка ее стоимости. Совершить эту процедуру без специальных знаний - «на глаз» практически невозможно, т. к. для этого нужно правильно применять инструменты оценки - подходы и методы, регламентируемые Федеральными стандартами . Цифра, которую представляет эксперт в отчете, должна быть точной. Для этой цели специалисты находят и анализируют большие объемы информации, при этом все их действия соответствуют установленным рабочим алгоритмам.

Выбор подхода

К каждому виду и типу недвижимости применяется определенный комплекс подходов, содержащих несколько методов. Анализируя объект оценки, эксперт подбирает для работы уместные инструменты, оптимально подходящие для исследования специфических и стандартных характеристик конкретной недвижимости. Для типовых объектов, имеющих в Москве огромное количество сопоставимых аналогов, применяется сравнительный подход. Использование способа целесообразно и при оценке земельных участков, частных домов.

Если, например, работа ведется с уникальным объектом, редким по своему архитектурному исполнению, либо с сооружениями, допустим затратный подход. В таких случаях найти недвижимость с аналогичными характеристиками на открытом рынке практически невозможно, поэтому эксперты оценивают лишь затраты на постройку. К коммерческим объектам применяется доходный подход. Рассмотрим особенности каждого подхода по отдельности.

Сравнительный подход

Если перед специалистом стоит задача - сравнить объект оценки с множеством похожих, либо таких же объектов, информация о рыночной стоимости которых находится в открытом доступе в сети, либо указана в периодических печатных изданиях, сравниваются аналоги. Такое определение указано в Федеральном стандарте № 1 (п. 12). Пункт 13 в том же ФСО гласит, что для расчетов может применяться информация о ценах реализованных сделок, либо ценах предложения. Если сведения о документально подтвержденных совершенных сделках конфиденциальны и находятся в базе данных, доступ к которым отсутствует, оценщику не удается собрать данные на первом этапе работы. По этой причине эксперты используют сведения из открытых источников, но уже не о ценах продажи, а о ценах в предложениях.

Аналог должен быть сопоставим с объектом оценки по нескольким определяющим стоимость характеристикам: технические, экономические, социальные и материальные. Максимально схожая недвижимость должна принадлежать к одному сегменту рынка и быть сопоставимой с недвижимым объектом по факторам, образующим цену.

К сравниваемой недвижимости применяются определенные требования:

• Тип и класс здания;
• Географическое месторасположение;
• Площадь;
• Этаж;
• Состояние, качество отделки;
• Строительные характеристики;
• Материалы стен, отделки, дополнительных элементов;
• Благоустроенность территории;
• Развитость инфраструктуры;
• Престижность района и многое другое.

Очень важно совершать подбор аналогов, которые располагаются в зданиях того же типа и класса, что и объект оценки. Если по некоторым параметрам похожая недвижимость отличается от оцениваемого объекта, то в процессе расчета их стоимость корректируется .

В поисках аналогов оценщики пользуются данными, опубликованными в СМИ, на сайтах недвижимости, в специализированных сервисах, а также сотрудничают с крупными агентствами по сделкам с недвижимостью, которые предоставляют сведения из своих баз данных.

Методы

1. Метод сравнительного анализа - один из инструментов сравнительного подхода, основанного на работе со сделками по продажам схожей недвижимости.
2. Метод моделирования рыночного ценообразования. В рамках способа специалист формирует линейные, либо мультипликационные зависимости, анализируя большое количество статистических данных реализованных сделок с сопоставимыми объектами.

Доходный подход

Данный подход к определению рыночной стоимости заключается в расчете прогнозов ожидаемых покупателем доходов от объекта. Данная методика применяется только для недвижимости, приносящей спекулятивный доход на протяжении всего срока эксплуатации. В основе лежит 4 принципа: эффективное использование, ожидание, спрос и предложение, замещение. Стоимость рассчитывается посредством капитализации текущего дохода за 365 дней, приносимого объектом, либо путем дисконтирования ожидания выручки в будущем. Период, прогнозируемый оценщиком - не менее 5-ти лет. Учитывается также прибыль от возможной перепродажи коммерческого недвижимого объекта.

В итоге получается цифра целевой рыночной стоимости, отражающая доходность недвижимости, как эффективно действующего актива и предприятия, которое приносит доход своим владельцам. Доходный подход учитывает потенциал развития объекта - инвестиционные программы, возможности для развития конъюнктуры и другие экономические составляющие, которые могут повлиять на данный недвижимый объект с точки зрения получения от него постоянного дохода. Среди них - курс валют, инфляция, изменения в законодательство РФ - все это оказывает положительное и негативное влияние, поэтому доходный подход позволяет оценить варианты экономического развития объекта.

Процедура расчета недвижимости доходным подходом - технически сложный процесс, т. к. вся прибыль, которую анализирует эксперт, распределена во времени. При анализе возможно использование прогнозных, а также ретроспективных данных, взятых в любые периоды налогообложения объекта. Главное условие расчетов - исследование сопоставимой и оцениваемой недвижимости должны происходить на одной и той же основе.

Методы доходного подхода

1. Капитализация доходов

Способ обусловлен определением дохода при пользовании имуществом в течение 1 года путем деления на числовой множитель капитализации, либо умножением его на срок, необходимый для окупаемости объекта и получения капитала.

2. В случае если доход, получаемый в результате коммерческого использования объекта нестабилен, применяется способ дисконтирования денежных потоков. С помощью метода специалист оценивает недвижимость, основываясь на стоимости финансовых поступлений на настоящий момент. Базой для расчета стоимости текущих доходов является остаточная стоимость и прогнозирование денежных потоков в будущем.

Затратный подход

Если требуется оценить определенные улучшения и преобразования, созданные на объекте недвижимости, проводится оценка с помощью указанного подхода. Методика позволяет выделить одну составляющую в единой стоимости одного объекта. Расчет стоимости происходит с учетом затрат, которые нужны для усовершенствования состояния недвижимости в настоящих условиях. Оценивается и изнашивание объекта, что в дальнейшем вносится в оценку с помощью необходимых коррективов. Чтобы узнать сумму затрат, эксперт фигурально посредством расчетов создает точную копию объекта, повторяя все его характеристики, и производит расчет его стоимости. Такой прием называется восстановительной стоимостью. Также реализуется стоимость замещения, понятие которой обусловлено количеством трат для воспроизведения "двойников" оцениваемого объекта с точки зрения его пользы, материальных характеристик и любых других соответствий.

Чтобы определить степень износа недвижимого объекта, эксперт проводит исследование его физического состояния, а также проверяет, насколько сооружение соответствуют полезности, получаемой от его эксплуатации. Учитывается не только старение материальных элементов, но и экономическая не актуальность, несоответствие функциональному исполнению.

Можно предпринять необходимые меры по устранению износа, убрав его последствия, но в некоторых случаях он неустраним. Если стоимость недвижимости на свободном рынке не увеличивается при ликвидации износа, он считается неликвидным и устранимым. В случае если сумма стоимости выросла, т. к. к улучшению прибавилась ликвидация амортизации, условия для устранения износа благоприятны.

В зависимости от задач оценочной процедуры и вида недвижимости, выбирается и подходящая для этого технология.

Методы затратного подхода

Выполняя оценку затратным подходом, специалисты компании «ИНЕКС» используют метод остатка и выделения. В случае применения других способов, в отчетном документе необходимо раскрыть целесообразность их использования.

При работе с затратным подходом в оценке бизнеса используется 2 методики: метод ликвидационной стоимости и метод чистых активов. Если осуществляется оценка земельных участков, применяются методы: выделение, сопоставимые продажи, капитализация земельной ренты, техника остатка, метод развития участка, метод переноса.

1. С помощью метода выделения эксперт рассчитывает стоимость объекта на рынке, вычтя из данной величины сумму, потраченную на преобразования. Такая практика распространена в оценке земли и предполагает сбор сведений о ценах на аналоги, где имеется типовая застройка.
2. Сопоставление продаж активно используется в сравнительном подходе. Метод основывается на подборе и анализе сделок с аналогами оцениваемого объекта, а также внесением в стоимость корректировок.
3. Капитализация прибыли, полученной в результате сдачи земли в аренду, основывается на методе капитализации земельной ренты.
4. Техника остатка схожа с предыдущим методом. Но в данном случае величина прибыли рассчитывается посредством удержания из общего дохода от наиболее прибыльного использования объекта.
5. Если в ходе эксплуатации один земельный участок делится на несколько индивидуальных объектов, эксперт приравнивает стоимость земли к величине дисконтируемого денежного потока, который представляет собой разницу между прибылью от продажи земли и денежными тратами на ее развитие.
6. Применяя технику переноса, специалист ищет недавно реализованную на рынке недвижимость, которая имеет земельный участок схожий с объектом оценки. Цифра, полученная при продаже, делится на стоимость земли и построек, имеющихся на ее территории.
7. При оценке зданий и сооружений затратным подходом применяется несколько отдельных методик, а именно:

1. Поэлементная оценка трат. Эксперт определяет стоимость всех элементов здания, таких как фундамент, перекрытия, фасад и т. д. При этом учитывается износ каждого из них.

2. Метод сравнительной единицы. Производится расчет удельных затрат, на основе чего и выявляется стоимость постройки. В свою очередь, размер удельных трат соотносится с единицами сравнения, измеряющими потребительские свойства объекта.

3. Метод сметы. Эксперт соотносит затраты на строительство, взятые из старых смет, с текущими ценами.

Наши услуги

Любая сделка с недвижимостью требует индивидуального подхода, поскольку процесс всегда имеет единичные нюансы и условия. Выбирать оптимальный комплекс методик для оценки объекта, опираясь на профессиональные знания и свод законов, может только высококвалифицированный эксперт. Компания «ИНЕКС» предлагает вам оценку недвижимости по хорошим ценам в Москве и области. Вы получите не только грамотно составленный отчет об оценке, но и полноценное юридическое сопровождение в делах любой сложности.

Основные подходы к оценке объектов недвижимости (затратный, доходный, сравнительный)

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

• 1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;
• 2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.
• 3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;
• 4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
• 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст. 35 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Из всех методов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализа продаж.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной.

Основным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому. Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения. В настоящее время в России существует система нормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами.

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки.

Наиболее полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания или сооружения служат материалы натурального обследования. Первым условием проведения таких обследований должно быть точное определение функционального назначения объекта оценки: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. При этом необходимо представить пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий.

Вторым условием проведения исследований является получение полной информации о природно-климатических параметрах и специфических факторов воздействия района расположения объекта и их изменений в процессе техногенной деятельности.

Рыночный подход

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• 1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
• 2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• 3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
• 4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

• - анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);
• - статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);
• - анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

• - классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);
• - распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

Доходный подход

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле:

ПВД = S * Са, где

S - площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;

Са - арендная ставка за 1 кв.м.

2. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле:

ДВД = ПВД * Кз * Кс, где

ДВД - действительный валовой доход;

ПВД - потенциальный валовой доход;

Кз - коэффициент загрузки площадей;

Кс - коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами - автомобильной стоянкой и т.п.).

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно - постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно - переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;

4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст. 35 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Из всех методов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализа продаж.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной.

Основным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому. Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения. В настоящее время в России существует система нормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами.

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки.

Наиболее полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания или сооружения служат материалы натурального обследования. Первым условием проведения таких обследований должно быть точное определение функционального назначения объекта оценки: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. При этом необходимо представить пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий.

Вторым условием проведения исследований является получение полной информации о природно-климатических параметрах и специфических факторов воздействия района расположения объекта и их изменений в процессе техногенной деятельности.

Рыночный подход

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

· анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);

· статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);

· анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

· классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

· распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

Доходный подход

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле 1.1:

ПВД = S * Са, (1.1)

S - площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;

Са - арендная ставка за 1 кв.м.

2. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле 1.2:

ДВД = ПВД * Кз * Кс, (1.2)

ДВД - действительный валовой доход;

ПВД - потенциальный валовой доход;

Кз - коэффициент загрузки площадей;

Кс - коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами - автомобильной стоянкой и т.п.).

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно - постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно - переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.